来源：【云新闻】
法院：实际交费行为视为产生表决效果
最近，有昆明市西山区南悦城小区的业主向开屏新闻反映，他们所在小区的物业，在未征得业主同意的情况下，将物业费从3元/平方米提高到4元/平方米，他们觉得此事不妥。这些业主认为，物业提价缺乏合理依据，且服务未达标准；而物业方则坚称调价合理合法，双方各执一词。记者就此到现场进行了了解。
业主：没有签合同 为啥收4元
业主杨先生表示，其于2019年购房，2021年入住，前期物业为京盛物业，后来物业更换为悦融物业。“我们和前期物业签订的合同上约定，物业费为3元/平方米，但悦融物业既没和他签订新的物业合同，也没按之前合同约定的3元/平方米的标准收费，而且在物业管理中存在一些问题，没有严格履行物业合同。所以，我们不愿意按照4元/平方米的标准交纳物业费。”杨先生说。
业主苏先生表示，该小区2021年交房后，京盛物业随即以解决该门禁系统安装经费为由，在未与业主代表沟通谈判，也未书面征集业主意见的情况下，直接以通知形式提出将物业费从物业合同上约定的3元/平方米上调至4元/平方米，因此引起业主不满，业主拒绝交纳物业服务费。 2022年，云南悦融物业服务有限公司通过协议转让的方式取得南悦城的物业服务权，以通知方式宣告接管南悦城，并继续单方面上调物业服务费，理由是已经有大量业主已经签了4元／平米物业服务合同。2022-2024年期间，有40%左右的业主与悦融物业公司签署了2年期的物业合同，并缴纳了4元／平方米的物业费。但到了2025年，上述2年期合同中有超过85%的已经超过合同约定服务期限，而且悦融物业公司在实际管理中存在一些未按物业合同约定需提供物业服务的情况。苏先生等人组成的维权小组曾在200余人的三个业主群里发起自愿参与维权活动业主征集，直接参与现场维权活动签字的业主有130名，一些业主自发组织集体维权，要求成立业委会，并解聘悦融物业公司。
一位年近80岁的业主李先生表示，他不愿意按照4元/平方米的标准交纳物业费。今年6月7日，这位老人收到了物业起诉的传票，于6月23日开庭，中间仅有10多天。为了维护他的自身权益，老人到书店购买了《民法典》等3本相关法律书籍，白天晚上坚持学习。老人表示，小区物业虽然发生了改换，但《民法典》第九百四十一条规定：物业服务合同的转委托中，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后，分别转委托第三人。他认为，物业费还是应该按照3元/平方米收取。
记者在一些业主的带领下走访了6、7、8栋地下空间，一些地下空间被分隔后用于存放餐饮物料，有的地方有异味散出，也有手持消防灭火器存在过期情况。业主表示，这些地方经常都没有保安值守，基本属于开发空间，外人很容易从这些地方进入他们居住的楼栋。此外还有业主表示，6栋多个楼层存在端头通风窗户被挨近的业主封闭，物业不进行监管等情况。现场的10余位业主均表示，这些都是物业管理不到位的地方，他们均反对物业在没有和他们签订物业合同的情况下，按4元/平方米的标准交纳物业费。
物业：超80%业主签订合同 按4元交费
云南悦融物业服务有限公司一位负责人表示，在该小区购房合同交房标准中并无门禁对讲系统的配套安装，且门禁是物业自投资金建设。为加强管理及安全防范而设，物业已投入93个摄像头，并进行消防改造等施工，提升了小区安全性。物业服务是动态过程，垃圾清理按流程是每日两次，而且因租客多可能出现短暂垃圾堆放，物业也已针对业主投诉的异味问题进行排查，是餐饮泔水和个别人员不文明行为导致，物业已采取相应措施；对于通风窗户被隔，物业方并无执法权，已发整改通知并报相关部门，政府相关部门曾来现场检查，并召开专题会议，要求进行整改，确保消防排风条件合规。
对于上述业主提出的“物业没有和业主签订物业合同就按4元/平方米的标准收费”的质疑，该负责人称，该小区6、7、8栋超80%业主均已签订物业合同，并按4元/平方米标准缴费，仅少数业主存在争议，而且在法院的相关判决中对此也有相关描述。记者让物业方提供该份法院判决，但其以文书在法务处为由没有提供，并建议记者向业主代表索要。
判决：实际交费行为视为产生表决效果
记者遂从业主代表李某处获取了一份《云南省昆明市中级人民法院民事判决书》，当中指出，对一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。记者接着又在一份一审判决书，也就是《云南省昆明市西山区人民法院民事判决书》中查找到了法院的判决：悦融物业公司与业主李某未签订书面的物业服务协议，因悦融物业公司系从京盛物业处接管了案涉公寓，故相关物业服务内容可参照原京盛物业与李某签订的《南悦城物业服务合同》。该合同中约定物业公司需对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，共用设施设备是指业主共用的落水管、水箱、电梯、加压水泵、配电房、消防设施。李某提交的证据能够证明案涉南悦城7栋公寓内的消防设施确实存在损坏或者缺失的情况，悦融物业公司提交的《建筑消防设施维护保养报告书》仅能证明其在2025年履行了消防设施的维保义务，但是并未提交2022年至2024年底期间的工作记录，未举证在此之前完成了该义务，故悦融物业公司在该项物业服务方面存在一定瑕疵。
本案中，物业服务费的计价标准涉及全体业主及物业服务人的切身利益，属于民法典中规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，但业主李某提交的反对提高物管费的业主签字表，签字人数显然未达到三分之二以上的业主。而悦融物业公司提交的交费明细统计表有相关的交费凭证和截图佐证，该院予以采信。
该统计表显示，南悦城 6、7、8栋的住户中，已经按照每月每平方米4元交费的业主已经超出了接房户数的半数，故业主已经以实际行为与悦融物业公司达成了按照每月4元/平方米交纳物业服务费的合意。虽然悦融物业公司并未组织业主就物业服务费收费标准进行表决，但是业主实际交纳物业服务费的行为可以视为产生了表决的效果。综上，悦融物业公司按照每月4元/平方米的标准对案涉公寓收取物业服务费具有事实依据，该院予以支持。
云南日报-云新闻记者： 张勇 江洋 摄影报道
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审核：谢祥睿
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