今天咱们就着最新出炉的楼市数据，好好聊聊当下的房地产市场到底怎么样了。
先看最核心的投资数据：1-11月份房地产开发投资增速同比下降15.9%，这个降幅可是近一年以来的最低值。从整体来看，开发商在房地产领域的投入是实打实减少了。


为啥开发商不敢花钱了？核心原因还是楼市销量不给力。
房子卖得慢、去化难，开发商手里的现金流就紧张，自然不敢大规模拿地、开工，毕竟谁也不想把钱砸在卖不出去的项目上。
不过熟悉楼市的朋友都知道，现在的房地产市场早就不是 “一刀切” 的行情了，分化现象特别严重，不能只看整体数据下结论。
分开来看就很有意思了，今年很多城市的土拍市场都在搞 “提质缩量”—— 不再盲目推地，而是重点供应主城区的优质地块，比如配套成熟、交通便利的核心地段。
这一调整直接让重点城市的土拍热度居高不下。拿杭州举例，截至11月底，杭州的土地出让金已经达到了1526亿元，不仅稳稳排在全国前列，还早早超过了去年一整年1351亿元的土拍总额。

去年杭州的土拍成绩已经不算差了，今年能实现反超，足以说明优质地块的吸引力有多强。
一边是全国房地产开发投资预期大幅下降，一边是重点城市土拍金额保持高位，这背后的逻辑其实很简单：开发商的资金和注意力都在 “向核心靠拢”。
大量的弱二线城市、三四线城市，还有重点城市的郊区土地市场，现在都冷得厉害。开发商根本不看好这些区域的前景，纷纷收缩规模，把有限的资金投向重点城市的核心区域。
这也和当下的楼市库存情况完全吻合。现在楼市库存的重灾区，恰恰就是那些三四线城市。
很多三四线城市的楼市去化周期都超过了30个月，而正常合理的去化周期一般在12-18个月左右，这意味着这些城市的房子要卖两年多才能清完库存，去化压力可想而知。


再看销售端的数据，1-11月份全国商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额同比下降11.1%。
单看这两个数据，相较于去年同期的降幅其实是有所收窄的，说明年初以来的一些稳楼市政策还是起到了一定效果。
但如果把时间线拉到今年下半年，情况就变了 —— 进入下半年以来，商品房销售面积和销售额的降幅都在慢慢扩大，这意味着购房者的信心又出现了一定程度的回落。
还有一个关键细节值得关注：11月份商品房销售额的降幅远大于销售面积的降幅。这说明什么？简单说就是房子卖得少了，而且卖得更便宜了，整体新房价格是在下降的。
这一点也和国家统计局公布的70城房价数据能对上：11月份70个大中城市里，新房价格环比上涨的只有8个，持平的3个，而下跌的城市多达59个，超过八成城市的房价都在往下走。
库存方面，11月末全国商品房待售面积达到75306万平方米，比10月末减少了301万平方米。这已经是今年以来商品房待售面积连续9个月减少了，看起来是个积极信号，但背后的原因需要客观看待。

库存减少主要是因为供给端的调整，比如开发商减少了土地供应量、放慢了开工节奏，而不是因为需求端突然爆发、房子卖得特别好。
也正因为库存减少的速度太慢，整体库存依然处在高位，所以即便库存连续下降，房价也没能跟着上涨。
最后咱们看房地产开发景气指数，11月份这个指数是91.9，同样是近一年以来的最低值。
可能有朋友不懂这个指数啥意思，它就像房地产行业的 “晴雨表”，用数据直观反映行业是繁荣、平稳还是低迷。

通常这个指数在100左右是比较平稳的状态，现在91.9的数值，很明显说明当下房地产行业还处在调整周期里。
尤其是进入下半年以来，受去年同期高基数的影响，各项数据的跌幅比例不断拉大，行业调整的态势更加明显。不过大家也不用过分焦虑，这不一定是坏事情。
房地产市场的加速调整，其实更有利于行业出清过剩的库存和泡沫，让楼市慢慢回归居住价值的本质，而不是过去那种单纯依赖投资炒作的状态。
未来楼市大概率会继续维持 “强者恒强、弱者更弱” 的分化格局，重点城市的核心资产依然有支撑，而三四线城市则需要更长时间来消化库存。