楼市走到8月这个节点，嗅觉敏锐的人，已经发现市场开始悄然变化......
三大利空信号来袭，房地产“凉凉”?
一、约谈问责制的落地
8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的市长，在住房城乡建设部接受约谈。
约谈是官方用语，老百姓的词汇，就是接受批评和训斥。
按照中央媒体的
报道，约谈要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
一句话，你们的城市房价上涨过快，必须高度重视，现在要求你们，采取果断措施，遏制房价上涨。
这5大城市分布于天南海北，唯一的共同点就是房价还在上涨。
根据国家统计局数据，7月份，三亚新房环比涨幅3.7%，在70城里排名第一;海口涨幅为2.3%，排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前，环比上涨幅度全部接近3%。
这其中，海口、三亚在今年五一期间，刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫，两地不可谓不紧张，约谈后第二天:三亚宣布，已查封3个地产项目售楼处，检查了53家中介，其中31家被取消经纪备案，35人被列入黑名单，禁止从事房地产经营业务。
大热必被调控，这是新阶段楼市调控的常态。不过，这一次约谈的与众不同之处在于，这是官方定调“坚决遏制房价上涨”之后的首次约谈，也是住建部表态“楼市调控不力要坚决问责”之后的首次约谈。
海南、山东、湖北、江苏省四个省份的住建厅主要负责同志也参加了约谈。相关市长也肯定感受到了巨大压力，于是他们表态:除了认真学习领导人重要讲话精神，还要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保市场平稳、房价稳定。
确保市场平稳，房价稳定。也就是说，房价不能再涨了。这就相当于军令状了!
这意味着，约谈不再只是走个形式，如果不能稳定市场预期，问责之剑有可能就要加之于身。
形势已经全面发生变化，谁也不愿意当这个投名状。
二、房企融资入寒冬?土地流拍成常态!
8月20日，市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道，房地产信托业务并未被暂停，但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。
不过个别信托公司称:“银监会也只是窗口指导，没有正式东西，这个很敏感，不便透露。”有些话也就懂得。
信托在房地产融资中权重虽然不是最高的，但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，地产信托一枝独秀，成为房企融资的主要支撑。
2018年1-7月，房地产类信托成立规模3268.51亿元，同比上涨57.31%，可谓一枝独秀。
此番信托融资遭遇强监管，意味着什么?简单来说，房地产信托的收紧如果确立，意味着房地产融资进一步受限，房企融资过冬信号。众所周知，房地产是巨量资金投入的行业，是债务非常高的行业，同时是对周转效率要求很高的行业。
要明白，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿。如果债务到期，那对于很多企业来说，无异于生死考验。
这些特性决定了，任何一方面的压力，都可能导致部分房企出现现金流、资金压力。而要解决现金流压力，很有可能就是以优惠价格促销，快速回款，确保财务和运转平衡。
不难断定，房地产行业必然面临一场大洗牌。
对于大型房企来说，虽然融资不会受到太大影响，但资金成本将会逐步走高。为了获取一定的现金流，减少企业资金压力，则可能松松捂盘的手指，在局部降价。
反应到购房者一方，暂停房地产信托无疑是给楼市带来比较全面的利空，促成限购城市楼市一定程度的降温。
不过，还是那句话，在稳字为先的前提下，遏制房价上涨，并不意味着房价就要直线下跌。好比三伏天屋子开电扇，凉爽有余降温有限，寄希望于这次降温能退回三五年，让房价腰斩，以便趁机抄底的想法，也是不现实的。
并且大开发商早已未雨绸缪。年中时，三四线棚改收紧的消息引发关注，接着，最高层明确遏制房价上涨......大佬的政治敏感度极高，如碧桂园，三四五线全覆盖似乎已经延缓推进，对项目的回报率更加看重;
万科则进入物流、商业、教育、社区、养老，甚至乡村振兴等多个领域和行业;
恒大一年多以来，一直在降低负债率，并提高了三四五线城市的准入门槛;
融创也在优化债务，并进入了文旅等多个行业。
然而对于中小房企来说，本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势，如今连主要依赖的信托融资也被限制，等待他们将会是什么，被收购?重组?不难想象。
开发商已经清醒的看到，楼市风向，真的要变了。
三、房价房租两手都要抓!出头就要“挨打”!
这两天房租超越房价成为热门中的热门，一众租赁中介被认为是房租暴涨背后的主要推手。
不管事实是否如此，也不管中介到底冤不冤，当房租暴涨已经激起整个社会的情绪反弹，必然要有人出来当这个“靶子”。
显然，中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后，8月19日，自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”:
同时，10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场，稳定房租预期。这个数字，已经超过2016年北京全年新房销售量，说中介没有影响房租的能力，谁信呢?
关键在于，稳房租已经与稳房价一道，成为稳预期政策基调的基本组成。
稳房价，其目的在于防范金融风险扩大化。
房价房租两手都要抓，这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业，都要做好暂时过冬的准备。
开盘情况不尽人意 合肥楼市风向变了
上周，各项目开盘情况可谓不一而足，一些限价盘依旧较为火热，而也有部分项目销售较为惨淡，有业内人士表示，合肥楼市风向变了。
上周，合肥7个项目开盘加推，6盘挫败收场:
1、肥东的J盘首开1栋高层，共72套，实际卖掉41套，去化率56%。虽然这个项目地铁口、均价10450元/㎡，但首付6成，自砍不少肥东刚需客户。
2、肥东的L盘加推1栋高层，共96套，均价10450元/㎡，卖掉30多套，去化率35%。
3、庐阳的W盘加推两栋洋房，共132套，均价14870元/㎡，去化约50%。
4、长丰岗集的X盘加推1栋高层，共104套，均价11640元/㎡，卖掉约40套。
5、长丰的W盘加推1栋洋房，40套，均价1.3万/㎡，惨卖8套。
6、庐阳四里河的J盘首开3栋高层，共226套，开盘现场去化80多套，加上下午的10多组，一共卖了100套出头，去化率40%+，吓得旁边蓄客才30多组的碧桂园时代倾城不敢开盘……
7、上周，唯一一个去化率在95%以上的项目，还是限价盘，这就是拿地到首开长达31个月滨湖龙川里。该盘位于包河区龙川路，距离政务区不到1公里，首开192套，卖了180多套，户型94㎡、107㎡，单价1.6万/㎡，性价比超高，而旁边的融侨、建发已经卖到2万+/㎡，全款优先选房，线上开盘，最终卖完。
限价盘，顾名思义价格便宜，但地段、资源较好，性价比高。
因此，限价盘吸附了大量需求，且吸附的客户量会是每次加推房源的数倍。只要首付够得上，客户就愿意等，那么大量有购买力或首付比例高的客户，就会被限价盘锁死。
大量客户+开发商渴望回款，首付比例自然水涨船高，而在限价盘吸附的大量客户里，
投资客又占比较大，这也就无情地挤占了刚需客户的名额。
要知道，市场大部分刚需客户是无法凑齐5成以上的首付，何况8成以上或全款。被挤压出来的刚需客，又会面对市场的高价盘，更是望洋兴叹。结果，这一部分刚需，因为门槛或购买力，转化不成
交易，市场需求又减少了。
两点原因叠加，也就成为近期市场非限价盘去化率下降的主要原因。
未来，合肥人才落户政策，会释放不少住房需求，但有资格后，没有钱，需求还是0。
不仅是需求端，供给端也可能迎来短缺，最大原因就是流拍。
最近，包河3宗地将上市拍卖，其中，包河S1802、S1803号地块都流拍过的，而月底拍卖，还是大概率会流拍。个中缘由:
二是，房企拿地趋于理性，在楼市调控政策下，开发商越来越谨慎对利润率、回款周期都有要求，如果达不上，宁愿不拿，也不做亏本生意、不捡烫手山芋。
有人说，土地市场进入寒冬，房地产要“凉凉”了。
所以，这一次真的不一样了。
炒房要被严厉打击，房价仍在上涨的地方政府要被约谈，调控不力的地方甚至要被问责，而房企融资的渠道进一步收缩，货币放水被全面限制向楼市流入的可能;房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨，而变成狂风暴雨。
在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下，“稳预期”从来都不是说着玩的。
谁没有这个觉悟，谁就可能成为第一个祭旗的对象。
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稳房租，其目的在于防范房租暴涨影响CPI、就业乃至社会稳定。✕ ✕✕ ✕一是，代建配套多，成本高。就比如，包河S1803号地块要配建的租赁住房，“土地成本+各种税费+建安成本”在一起大概是8-10个亿，开发商不傻。
