这轮加息要摧毁香港楼市？内地楼市也慌了2018-10-03 18:07:55
1881房天下南京特价房
<info-div id="QIHOO__WEB__SO__BANNER_SLIDER1538640998491-info" style="margin: 0px; padding: 0px; display: block; overflow: hidden; position: relative; height: 128px;"><info-div id="QIHOO__WEB__SO__BANNER_SLIDER1538640998491-info-content" style="margin: 0px auto; padding: 0px; display: block; width: 640px; height: 128px; overflow: hidden;"><info-div id="QIHOO__WEB__SO__BANNER_SLIDER1538640998491-wrapper" style="margin: 0px; padding: 0px; display: block; width: 1280px;"><info-div class="gouwu-bottom" style="margin: 0px 0px 18px; padding: 0px; display: block; width: 640px; float: left;"><info-div class="QIHOO__WEB__SO__BANNER_SLIDER1538640998491 blockItem clk" data-href="https://zzxd.mediav.com/s?type=2&r=20&pinfo=5_fast_1537457565679_818487&mv_ref=item%2Ebtime%2Ecom&enup=CAABezdBMAgAAjBBN3sA&mvid=NjQzNzk4MTU5MjIxMzE5MTEwOTAwMTg&bid=12a2393890012c87&price=AAAAAFu1zGMAAAAAAAIaSm2Pw9/nwKc0fyur/Q==&finfo=DAABCAABAAAAAAgAAgAAAAAACAACAAAAAwoAAwG18pau+sCzCAAEAAAAFAYABiwjCAAIAAAAAAoACQAAAAAAAFAUBgAKAAAIAA4AAAANAA&ugi=FczbDhWOnkBMFQIVtAEV0AEVAAAV7fmyjA0WBBXIAQA&uai=FZ7dmgIlLBUCFrT2moLAmfC1AxXyCCW1opS3AhQEFQAVEgA&ubi=FdSuIxXM2IYCFYj7iBQV+pi5UhUGFRQWxtLlhQcWtPbE0NOl+bUDNAIWqMQCJQYVqpSlkgQVogQVADab8vzd9Z6+r7kBAA&clickid=86451773001&cpx=__OFFSET_X__&cpy=__OFFSET_Y__&cs=__EVENT_TIME_START__&ce=__EVENT_TIME_END__&csign=3d6fd8d633a829c2&url=https%3A%2F%2Fwww%2Eso%2Ecom%2F%3Fsrc%3Dnone%26ls%3Ds5d16a7c174" data-clk="https://max-zzl.mediav.com/rtb?type=3&d=100&b=12a2393890012c87&p=2316111&l=120550&s=1&k=NPMGjAAAAAA=&i=96WQdWrXy9Cw&v=64379815922131911090018&x=__OFFSET_X__&y=__OFFSET_Y__&st=__EVENT_TIME_START__&et=__EVENT_TIME_END__&tc=&turl=" style="margin: 4px; padding: 0px; display: block; float: left; width: 118px; height: 118px; border: 1px solid rgb(246, 246, 246); overflow: hidden; position: relative; cursor: pointer; background: rgb(204, 204, 204);"><info-div class="img" style="margin: 0px; padding: 0px; background-size: cover; background-repeat: no-repeat; display: block; position: absolute; top: 0px; left: 0px; transition: transform 0.2s ease-out; height: 118px; width: 118px; background-image: url("
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图片来源：视觉中国文/薏仁香港很恐慌。最近有几件事迅速传开，即使入行十多年的资深业内人士，也觉得很是稀罕：上周四，新界大埔市白石角的新楼盘大埔云汇第二期，一位买家取消订单。按照合同，买家损失房产总价5%的定金，合36,2700 港元。接着新开的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘也传出至少五总买家退订的案例，因为取消订单而损失的定金总额几近200万港元。订购熄火的阴云还从新楼飘向二手房市场。九龙红磡一栋公寓楼的买家损失将近40万，叫停了
交易。
频频毁约的背后是，买方购买意愿减退。统计数据已经反应出了需求冷却，新房、二手房市场都在转向。从7月开始，香港楼市销售进入萎缩。新房方面，根据房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月迄今仅1300宗，环比减少约35.64%。
开发商已经嗅到风向：要想日子过得去，楼盘还得再降价！上周三，位于西南九龙南昌站港铁的新楼盘放出119个单元，算上折扣，平均售价为每平方英尺23893港元。比去年12月放出的前一批单元，足足低10%！香港楼市拐点悄然而至。过去十五年，港府房价就像一辆失控的火车，现在踩下了急刹车。
楼市连涨十五年 有三大原因香港房价畸高。在中国大陆的最南端，香港创造了一个
神话，房价连续上涨十五年。自2003年，香港的私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点。即使是面积不足40㎡的“鸽子笼”，价格也在700万元左右。没有1500万港币，买不下一套三居或者四居房。英国房地产服务商Savills的数据表明，香港楼房的平均售价是24900港元/平方英尺，是伦敦市市中心房价的1.25倍，新加坡的2倍。高出天际的房价，榨干了香港几代人的积蓄。香港流传这么一句话：“买楼靠父干”，说的是香港父母拿出毕生积蓄为子女买房，甚至不惜将自住房进行在按揭或者加按揭，这一场面常常在新盘售楼现场上演。
高昂的房价和供应量短缺，让香港成为全球购房难度最高的城市，并且连续8年蝉联冠军。香港泡沫愈加绚丽。即便十年前房价泡沫高峰期，香港楼市的租金回报水平还有4.3%至5%，如今的年租金回报率已经下降至2.24%。这种水平的租金回报，意味着要把房子出租至少40年才能收回购房款，远远低于20年的最低正常值。多出来的那20年，全是为泡沫支付的代价。香港楼市巨大泡沫的背后至少有三个原因。一是香港的低息环境。2008年金融危机后，全球进入量化宽松时代，美国一放水，紧盯美元的港元就跟着发洪水。作为国际金融中心，香港还吸引了巨量资金的流入。自2009年美国量化宽松政策至2017年底，流入香港的资金高达1300亿美元。宽松的资金和低息环境下，贷款成本极低。而且香港可
投资的资产品类不多，热钱持续流入房地产。
二，海外购房者持续涌入，使香港有充分的购房需求。内地买家是香港房产的最大买主之一。随着收紧房地产政策，有资产配置需要的内地人，将注意力转向了隔壁的香港楼市。统计表明，最近五年，香港成交的豪宅，超过60%由内地买家拿下。三，香港普通住宅市场不乏投机客。高昂的税费阻止内地买家进入这个市场，所以有本地投机者独自翻云覆雨。香港的小户型占据的市场份额虽小，但增长是最快的。每平米平均售价过高，只有通过小户型才能实现拥有房产的梦想。但是根据香港本地的房屋中介机构，有三分之一的小户型被投资客买走了。
加息周期开启 泡沫破裂逼近曾经助推香港房地产泡沫的动力正在消失。影响最大的就是美联储加息。美元进入加息周期，新兴市场承压，香港也不好过，会被迫结束低息时代。由于特殊的汇率制度，香港在加息方面没有丝毫犹豫，美联储加息多少，它就加息多少，并且美联储加息后几个小时，香港就会采取行动。香港金管局上次加息时间点是6月14日上午，将贴现窗基本利率上调25个基点，至2.25%。
政策利率上调，市场利率也开始走高。8月初，花旗、中行、渣打、汇丰等多家银行宣布上调按揭利率，这些银行解释说，此次调整是综合考虑了市场情况及利率走势等因素，根据自身业务策略而审慎管理风险的举动。坦白讲，这点加息，对楼市的实际影响有限，但是这是大趋势的开端，象征意义远大于实际影响。香港陷入了两难：不加息，跟美国利差扩大，资本外流，汇率要垮，香港金管局已经多次出手捍卫联系汇率制度；加息的话，香港楼市又承受不起。
更让香港头疼的事，美联储加息，步履不停。2018年预计还有两次加息，9月加息的概率已超过90%。香港骑虎难下，还会硬着头皮加息，瑞银预计，香港按揭利率将上升50~75个基点。投资者正在抛弃香港楼市，流向香港房地产行业的内地资金迅速放缓。根据高力国际数据，2018年上半年，中国内地对香港住宅的投资金额仅8.35亿美元。对比去年全年70亿美元，同比大幅下降约76%。需要注意的是，香港豪宅市场急剧火爆，香港二季度单宗交易金额过亿港元的豪宅达到12宗，累计金额为107.97亿港元，环比激增617.4%。香港豪宅火爆，跟内地富豪密切相关，有人调侃，香港顶级豪宅的山头都全说普通话了。
除去火爆的豪宅市场，大陆去香港买房的资金就更少了。香港终于开始着手整治疯狂的楼市了。6月29日，香港公布6项房屋政策新措施，最重磅的就是对一手房征收空置税。这也极大的打击了香港的楼市炒作。香港楼市恐慌，内地楼市也瑟瑟发抖，毕竟跟香港相比，内地楼市的泡沫一点儿也不小。早在2016年，中国家庭总资产中，房产占比就高达75.5%。任泽平
提供的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%。2017年中国GDP是13万亿美元，美国是19万亿美元。换算过来，那就是中国的房地产总值将高达至少52万亿美元。卖掉大陆所有地区的房子，足足可买下一个美国。
