8月份各地楼市成交有喜有忧。记者3日从多家机构获悉，从整体来看，8月份一二线城市楼市向好，成交量向上增长；三四线城市成交量回落之势仍在强化。对此，有专家认为，房地产调控政策越来越严厉的大背景下，预计楼市分化也进一步强化。
中信建投房地产团队统计，从整体来看，8月份47座城市住宅成交量同比增幅扩大至5.5%，但是环比下行0.7%，并且各个城市分化明显。
其中，一线城市同比增幅扩大至10.6%、同比增长33.9%。二线城市紧随其后，成交量同比增幅反弹，为上涨3.3%；环比由7月份的下跌，转为上涨，增幅为5.3%。三线城市则同比环比均下跌，降幅分别为9.0%、2.4%，这较7月份有扩大之势。
中国指数研究院统计，8月份一线城市楼市成交面积同比、环比均上行，其中深圳成交面积同比升幅近8成，达到76.0%。北京、上海、广州同比增长也分别达到39.1%、24.2%、17.9%。与此同时，二线代表城市成交量环比上升11.3%。其中，福州升幅较大，达到70.6%，而南京降幅较大，下降幅度近40%，差异分化较大。
另据中国指数研究院统计，8月份三线城市的成交量更是有涨有跌，有明显差异性。其中，韶关环比升幅较大，而东莞、惠州成交量同比下滑。
“当前各地楼市成交量出现明显的差异和分化，总体来看，一二线成交走强，三四线趋弱。”华创证券地产首席分析师袁豪向记者表示，他们团队所监测的49个重点城市中，一二三四线城市上周成交面积分别环比变化为：27.5%、13.5%、-1.7%、-8.6%，当月月成交同比分别为：34.7%、14.2%、-32.9%、15.5%。
记者还注意到，从土地市场来看，一二三线城市的差异性较小，整体上呈现降温之势。据中国指数研究院统计，8月份全国300座城市土地成交面积为7156万平方米，同比环比分别下降26%、1%。
很明显，“7月至今，土地流拍明显增加，土地成交与供应比走弱、溢价率明显下行。”袁豪说。
中信证券首席地产分析师陈聪认为，虽然8月楼市有所减速，龙头公司8月销售额同比增长24.6%，较之前7月下降，但A股房地产上市公司销售回款温和增长。他预计市场热度将缓慢下降，且降幅较为温和。
但是，“楼市成交量并不会急剧下跌。相反，从目前全国市场来看，去库存已经接近尾声，不少城市正面临去化周期不断收窄的现状，市场整体成交量波动幅度将有限。”张波说。
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现在中国老百姓人生中最重要的财产就是房子了，大城市动辄市价上千万，小城市也得几十万上百万，有不少家庭因为会买房而实现了财富人生的飞跃。但是任何一个东西只要他具备了
投资属性便会存在上涨和下跌，房子也不例外过去十年我们也不止一次见证了房子的短暂下跌和迅速上涨，现在有很多人知道如果房子下跌的节奏把握的好选择合适的时间。
出手能够炒到楼市某一时间的底从而享受相对宽松的政策实现利益最大化。当然目前懂得这个理论的人太多了国家也三令五申表示房子不是炒的是用来住的，那么对于刚需来说房子下跌或许意味着购房成本的下降，因此也不得不关注，那么我们怎么能确认房价会在现在或者未来出现下跌呢？
1房产政策和银贷收紧
通常房产政策会提前与银贷收紧发生，当政策端开始对购房条件进行限制，后面便会慢慢伴随着银贷利率的收紧，比如基准利率的上调和贷款利息上浮等等，这些无疑是限制购房者基数和增加购房者成本的措施，变相得控制市场中潜在的购房者数量。
在房地产市场好的时候，人都纷纷把钱投入楼市，甚至有实体产业的业主将资产变卖抵押去炒房，而相反的一但房产的投资趋势短期不太看好，他们又会将抽离的资金投入实体或是其他投资品中。此外，提振实体经济也是一个重要的方面，当社会上的实体产业投资方式开始变多，且经济形势好投资回报率变得稳定且提升时，很多房产市场的游资会回流回实体经济，因为对他们来说买房的最终目的也是赚钱，只要是赚钱当然选择当下最有效的方式，房产市场短期内不看好那么就果断抽离。
春节前夕，新华社还发表题为《“房住不炒”让房价渐回理性》的文章，称“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。国家统计局最新发布的2018年70个城市房价的数据显示，1月全国楼市依然呈现出稳中有降的态势。尤其一线城市的房价31个月以来首次出现同比下跌，被市场解读为是楼市出现真正“拐点”的信号之一。
房价上涨一度较快的海南市场，也遭遇调控重压。据新华社2月27日
报道，三亚市发改委、住建局联合下发文件要求，三亚市已达到预（现）售条件的新建商品住房项目，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新
申请价格备案。
这些情况并非个案。春节前夕，山东淄博、济阳，浙江州也曾出台政策，对楼市调控进行强化。河北、江西等省份在住房城乡建设
系统年度会议上，均作出对2018年楼市调控进行坚持的表态，强调保持政策的连续性。
在部委层面，央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中，对货币政策的导向定位“稳健中性”，同时强调，“加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”
央行和银监会2018年主要工作任务中，在防范化解金融风险上均加大了对房地产的监管力度。无疑这旨在维护房地产市场的健康稳定发展，降低杠杆率依然或是今年楼市调控的重点。“要经济全球复苏不出现很大偏差，中央会维持房地产调控的政策立场。”章俊表示。但在具体实践中，与一二线城市不同，尽管部分三四线城市楼市量价齐升，但仍有一些城市存在库存规模较大的现状。
进入两会时间，今年是否会在房地产长效机制建立方面有更多实质性进展备受市场关注。最近一段时间房产税的讨论升温。很多人认为房产税将成为地方财政新的来源，从而降低地方对卖地收入的依赖，但瑞银证券中国首席经济学家汪涛发给记者分析中认为，这将是 “房地产长效机制”的重要一环。
“ 如果全国人大将房产税列入2018年的立法议程，相关立法可能在2019年底通过，并在2019年底到2020年在一些城市以某种形式实施。她预计如果立法进程快于预期，其影响将主要体现在对市场情绪上。相反，如果房地产税再次未被提上2018年的立法议程，则可能对市场预期带来正面影响。”
来源：上海证券报
