来源 |大胡子说房（dahuzishuofang）
我们来总结一下2019年的10条投资逻辑。
基本面
1.2019年，全国基本面就是一个“稳”字。
不会大涨也不会大跌，整体走的是慢牛行情，长期来看一定会抑制投机需求，稳地价、稳房价、稳预期。
菏泽广州珠海合肥放松调控闯关成功后，意味着政策底已到，而由于房地产板块轮动和市场传导滞后原因，市场价格还处于逐步探底，整体就是政策底已现，市场底稍后就来。
调控大势——因城施策
2. 因城施策，不再“一刀切”。
首先要明确的是，短期调控只是缓兵之计，长效机制才是长远之策。各城市依据自己的实际制定调控政策。
这就是政策牛逼的地方，不仅仅是改变价格，还想改变运营模式，渐渐改变人们的预期，为长效机制建立预留时间。
3. 调控放松的多是“边角料”。
因城施策执行的是地方政府，为了稳住地价，2019年一定会更多城市放松调控，但放松的多是“边角料”。
中国城市的边角料——三四线城市，可能会放宽调控；
城市本身的边角料——郊区，可能会放宽调控；
房子的边角料——公寓、商铺、写字楼，可能会放宽调控。
一二三四线城市的投资策略
一线城市
4. 一线城市已经深入调控2年，价格已经非常扎实。
按照房地产3年一周期的规律，压抑已久的需求会在2019年爆发。
整体库存较低、供小于求的一线城市已经率先回暖，近期的二手房交易更加活跃，而新房板块已经进入补库存阶段。
2019年1月28日，房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。
报告指出：截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。
从数据来看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月首次出现正增长，7-12月份连续同比增长，意味着一线城市正式进入补库存阶段。
可重点关注近期一线城市的土拍，看土地市场预期和开发商动态。
关于一线城市，建议重点关注深圳，因为深圳落户容易，是一线城市获得房票最容易的城市，也将是2019年重点关注的一线城市。
二线城市
5. 二线城市正上演城市分化、板块分化、价格分化。
强二线城市价格扎实，房价预期高，调控相对严格，政策打补丁明显。基本面较好的城市已率先企稳，成交量开始缓慢爬坡。
而弱二线城市的土拍凉凉大戏还在上演，圈地造新城的泡沫还需要挤挤。
2019年调控不到位的还会继续调控，调控太严的则会适当松绑。
例如：长沙既放开人才落户，又按照户籍年龄来度量刚需程度，既打开大门来欢迎人才又不给房票，这不是胡闹吗？由此可见，长沙的刚需优先摇号选房政策势必还要继续优化。
例如：南京在2018年下半年爆发了不少项目减配维权的时间，而一堆地王项目会在2019年入市，高地价和限价严格之间的矛盾势必要调和，所以我们看到南京已经有些项目已经突破了限价，南京的限价的政策肯定会在2019年有所放松。
三四线城市
6.三四线城市坚决不能碰！不能碰！不能碰！
重要事情说三遍。
（这里的三四线城市排除北上深旁边的三四线城市，因为这些三四线城市会承接来自一线城市的刚需人口外溢）
