业主“降价维权被拘”，释放啥信号？专家：应防止“降价潮”出现 - 〖FLY茶馆〗

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只看楼主更多操作 0 发表于: 2021-11-01

— 本帖被任逍遥执行压帖操作(2021-11-02) —

当前时期，房价降了，这是事实。从国家统计局公布的9月份楼市涨跌情况来看，9月份受监测的70个大中城市，新房、二手房价格下跌的城市都远高于房价上涨的城市，总体层面新房价格更是呈下降态势。

很多人之所以感觉不到，主要是两方面原因：一是房价总体降幅甚微，统计局公布的数据显示，9月份70城新房均价同比降幅只有4%左右，体现在数字上也仅仅是340元/平的降幅。这和楼市疯狂时动辄数千元一平的涨幅相比，显然微不足道，所以很容易被忽略；二是由于信息不对称，很多人依然停留在“楼市繁荣”、“房价还在涨”的时代——房产中介从来都是说涨不说跌，媒体也甚少发表这方面的报道，究其根本原因是四个字：利益驱使。
其实，如果我们仔细观察，最近两三个月楼市频频发生的两件事足以证明“房价降了”：其一是截止到10月20日，全国有超15个城市出台了“限跌令”。“限跌”的幅度各有不同，但整体来看，15%的降幅是底线。目前出台“限跌令”城市数量明显增多，包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆等。对此，专家马光远说得一针见血，“限跌的本质是房价已经跌了。限涨房价不一定不涨，限跌同样房价不一定不跌。”

值得一提的是，前不久省会城市哈尔滨刚刚打响了全国“救市”的第一枪。业内人士直言，哈尔滨之所以这么着急“救市”，根本原因是房价跌得太狠了，房价行情网站数据显示，今年以来哈市有些地区的房价整体已经下跌了15%以上，整个市场已经彻底步入“降价通道”，如再不采取措施，降价之势将继续蔓延。
其二是今年下半年以来，伴随着开发商降价促销，楼市显著降温，业主降价“维权”案例如雨后春笋般在全国各大城市涌现。我们随便举几个例子：10月1日，岳阳青年中路某楼盘每平降价超2000元促销，业主得知后彻底愤怒了，不少业主国庆节都不过了，从老家赶回来到售楼处“维权”，不少业主认为开发商的降价促销行为严重损害了业主的利益，业主拉横幅要求开发商要么退差价，要么业主就集体退房；

10月14日，太原市综改区央企开发的某楼盘大降价，原本均价1.15万的精装房，降至精装房9500元每平米，毛坯房8500元每平米，楼层还可以随意挑选。单价一夜平均降低了2000元，以一套100平米的房子为例计算，相当于总房款跌了20万。对此，老业主们心里非常不平衡。于是集体冲到售楼处，以虚假宣传、违规操作为由，要求开发商退钱退房，给开发商施压，逼停房企的降价行为；
10月19日，沈阳北某楼盘项目最高直降3700元/平销售，有人刚刚买房不到一周就损失资金达36万元，开发商此举引发老业主不满。当天有超过100人堵住了开发商的售楼处，讨要说法，业主代表明确要求开发商必须“退差价”；
10月22日，山东泰安某地产项目降价促销，每平米降价3000元，数十名老业主聚集到售楼处，拉横幅要求“退房”，开发商营销、安保人员最终与业主发生冲突，大打出手，有业主一气之下怒砸售楼处，有4名业主把售楼处的楼盘模型砸了个稀巴烂……

开发商降价促销，老业主立马就站出来阻挠，跑到售楼处大闹，更有甚者还会愤怒砸烂售楼处的楼盘模型，对此我们不止一次说过，不管业主维权本身对错与否，但有一点需要明确，现在是法治社会，“维权”也要适度，更要采取合规的手段。殊不知，开发商售楼处的楼盘模型造价都极其昂贵，有些高端楼盘一套模型价值可能都达到了几十上百万，业主维权怒砸售楼处，最后付出惨痛代价的不计其数。
我们很早之前就说过，站在开发商的立场，他们其实是非常害怕业主大闹售楼处的，一方面，现在是人人自媒体的时代，信息传播很快，不管开发商降价对与错，舆论大肆发酵，“业主维权”最终对开发商的品牌维护极为不利；另一方面，从社会“维稳”层面考量，开发商降价导致的业主聚集维权，很可能给开发商惹上不必要的麻烦，比如会被地方房管局、房协等约谈等，还可能被按上“扰乱市场秩序”的帽子。

也正因为此，过去这几年很多开发商在降价促销时都是偷偷摸摸的，多以工抵房、特价房、买房送车位、买房送物业服务券等方式进行。但是反观购房者这边，却总能抓住开发商降价的把柄不放，动辄就是几十上百人聚集到售楼处，以压倒性优势逼停开发商的降价行为，且屡试不爽。这种场景，在2008年、2011年、2014年、2018年都曾轮番上演——楼市下行期，开发商回款压力很大，采取以价换量的方式拉动回款，但是老业主发现后，还是不依不饶，即便此前他们所购买的房价已经上涨了近万元一平，而开发商仅仅是降价一千元一平。
一句话，按照以往所发生的案例来看，开发商降价卖房虽然本身是再正常不过的市场行为，但最终搞得开发商好像是“弱势群体”。这也是开发商不敢轻易降价的根本原因之一。
不过，近期发生在武汉的一起开发商降价卖房，“业主降价维权反被拘”的真实案例，却给我们上演了不一样的剧情。

据媒体报道，10月份，武汉东湖新技术开发区某楼盘采取了降价大促销的销售方式，最终引发了业主“维权”。据悉，该楼盘年初的开盘价格最高是1.6万/平，受市场横盘，叠加金融政策收紧影响，该楼盘有加快回款的需求，所以在今年的9、10月份制定了促销计划，楼盘最新一期的售价降到了最低1.2万元一平。最高降幅高达4000元/平，由此引发老业主不满。10月17日，大量业主因房价降价利益受损为由，先是到售楼处和开发商讨要说法，老业主要求开发商“退差价”。
对此，开发商“强硬”表态了，10月19日，开发商委托律师事务所发布了声明，在声明中该开发商强硬表态道：在市场不断调整，房源价格短期波动完全属于正常情况，公司始终对市场保持敬畏之心，根据市场需求依法开展房源的推广和销售工作。专家解读认为，开发商言外之意很明确，我们降价合理合法，业主大闹售楼处要求“退差价”，是无理取闹。而且业主的这一行为“涉嫌违法”，开发商保留追究“依法严格追究相关侵权行为人法律责任的权利”。值得一提的是，对于开发商降价销售这一行为，当地主管部门的回复是：关于降价问题，该行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定。
随后，业主不死心，又跑到当地政府门口聚集，采取喊口号、举标语等方式继续“维权”。随后发生的事，大家这两天应该也都看到了，10月29日，武汉当地有关机构发布公告：业主降价维权，涉嫌扰乱公共场所秩序。随后警方更公布了行政处罚结果，多人被予以行政拘留。
武汉这一场开发商降价业主“过激维权”的闹剧，最终以多名业主被行政拘留的结局收场，是今年以来的首次，更是我国房地产历史上少有的几次“业主惨败”的案例。

业主“降价维权被拘”，到底释放了啥信号？在专家看来，有三点是很明确的：第一、房子也是商品，其售价的高低开发商有绝对支配的自由，当然必须是在合理合规范围内。开发商降价，业主就“维权”，过去这种试图“用大闹来逼停开发商降价”的行为，既输理又丢人——作为购房者，要有基本的契约精神；
第二、房价“不能跌”、房价“只涨不跌”的神话被彻底打破了，楼市下行期，不管是开发商还是个人房东，都应该调整售价预期，认清现实。与其苦苦挣扎，挂高价卖不掉，不如让惠于购房者，早日回款，解决自身的资金难题；
第三、市场就是一面镜子，它照出了人性的贪婪，也照出了人性的无底线。今年首次，面对业主“无理维权”，开发商能保持强硬态度，且有关部门也能按照法治原则处置，这无疑是对市场规律和法治文明的尊重。从这件事后，我们认为，千千万万的购房者肯定会逐渐成熟起来了。虽然短期“降价维权”的毛病不可能全改，但经过武汉这次事件后，至少很大一部分业主在维权时会理性很多。

事实上，从最近这几天大家的评论来看，很多人面对买房后开发商降价促销，还是能做到泰然处之。其中有一位网友的发言，我们认为非常中肯：若开发商交付的房屋有质量问题，业主们齐心协力维护自身合法权益，这无可厚非。但开发商在合规地降价卖房，业主自觉利益受损，就跑到售楼处要求退差价，这于情于理都不合适，我们从来也没有听说过哪个业主会在买房后房价上涨把升值部分与开发商平分。
不过，当很多人痛斥有些业主没有契约精神，行为举止可耻时，有专家也站出来说“公道话”了。易居研究院总监、房产专家严跃进直言，今年以来楼市降价维权多发，本质上是房价进入了降价周期，这其中或许掺杂着炒房投机客煽动鼓吹，但绝大多数维权者都是买来居住的真刚需购房者，开发商降价卖房合情合理，但对老业主来说这意味着家庭财富的减值，很多家庭把收入的80%以上都投入到购买一套房子，但刚买几个月，房价就下跌，房产就大幅缩水几十万，任谁也不能轻而易举地仅凭一句“买定离手”就释然，毕竟损失的资金可能是一个家庭辛辛苦苦几年的积蓄。

此外，该专家直言表示，当前时期应该防止开发商这种“降价潮”的出现。原因有三个：一是开发商较大幅度的降价虽然合规，但却有违国家“稳楼市”的主基调，也会加剧市场的“降价预期”，不利于楼市健康稳定发展；二是开发商这种降价促销行为，确实变相使得前期购房者的财产受损了，开发商降价促销回款确实容易了，但是对于老业主来说，房子贬值了也是事实；三是楼市真的已经降温了，“冬天再泼冷水，就会被冻住”——与房地产有关的原材料行业有200多个，与房产关联的产业有50多个，可谓一荣俱荣一损俱损。