小区业主共有部分具体包括哪些内容
北京盈科（武汉）律师事务所 成功
《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区的共有部分能够为业主带来利益，同样也要求业主承担相应义务。那么，到底什么是业主的共有部分，下面进行一次完整的说明。
一、什么是“共有部分”1、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（1995）》第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
2、《民法典》274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。3、再根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。4、总结起来，所谓“共有部分”应包括以下内容：
① 公共道路、绿地（市政道路或市政绿地除外）、公共场所、公用设施和物业服务用房；② 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；
③ 通道、楼梯、大堂等公共通行部分；④ 消防、公共照明等附属设施、设备；
⑤ 避难层、设备层或者设备间等结构部分；⑥ 电梯、变电室等功能部分；
⑦ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；⑧ 由业主共有资金修建的建筑、绿化、设备设施。
二、哪些不属于“共有部分”1、地面规划用于停放汽车的车位、车库；
2、地下人防工程、地下停车位；3、架空层；
4、除物业用房以外的管理用房、活动用房；5、未计入公摊的公园、游泳池、会所场馆；
6、未计入公摊的其他建筑物、构筑物。（以上有约定的从其约定）
在众多的建筑物区分所有权纠纷案件中，法官的裁判观点大体可以归纳为，只要不是业主购买的房屋或占用公摊的场地，均不能成为共有部分。但业主依然可以积极向开发商争取这部分的权属。实践中，也有不少小区争取到地上车位、架空层、综合用房等归全体业主所有。三、物业用房权属问题
《湖北省物业服务和管理条例》第十二条规定，物业服务用房不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。物业用房只能用于物业管理，不能用于经营或其他用途。实践中，也有不少业委会起诉建设单位，要求确认物业用房归业主共有部分，但是因为各种原因被驳回，有些甚至规划图中已经规划为物业用房，法院仍然驳回业主诉请，理由要么认为该物业用房实际作为商业用途使用，要么认为该物业用房已经登记在第三人名下，不宜判定为业主共有。从主流的裁判观点来看，在物业办公面积够用的情况下，请求确认更多物业用房权属的主张胜诉率较低。
四、架空层权属问题很多人认为架空层是基础结构，应该属于业主共有部分。实际上，由于架空层建筑面积不属于计入公共面积的部分，且性质上亦符合前述司法解释“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。故架空层不能简单理解为业主共有部分。但是实践中，也有很多小区与开发商达成一致，约定架空层归属于全体业主。有约定从其约定。
五、停车位权属问题（一）地下停车位
《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（1995）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。《房产测量规范》B3.1条亦规定作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。地下停车位属于人防工程的利用方式，由于没有计入公摊面积，人防地下空间依法由建设单位管理，享有收益。值得注意的是，法律并未规定人防工程所有权归开发商，而是“由投资者使用管理、收益归投资者所有”，因为人防工程涉及国家安全，不宜直接认定为开发商的产权，它即不属于业主所有，也不属于开发商所有，但是开发商享有管理和收益权。人防工程之外，能够办理产权登记，成为专有部分的，可以取得所有权并进行转让。
（二）地上停车位关于地上车位权属的争议颇多，武汉市法院主流的裁判观点如下，
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（1995）》并未将规划用于停放汽车的车位列入应当计算公摊面积的内容。地上车位因为不属于计算容积率的建筑面积，故不能进行产权登记成为专有部分。因此地上车位也没有所有权一说，只有管理权、收益权。另根据《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。在大多数的《房屋买卖合同》中，开发商都会约定车位归其所有，这也是许多业委会败诉的原因。在没有约定或约定不明的情况下，由于前期物业系开发商聘请，车位的管理和收益权都在开发商的控制下，由开发商享有管理、收益权。实践中，很多小区成立业主大会选聘新的物业公司，地上车位的管理权也自然移交给新物业公司，这样一来，业主可以通过物业管理的方式，管理地上停车位，并获得部分的收益权。
最高法有一份裁判文书在网上流传甚广，系重庆某小区地上车位确权给了业委会，但该裁判观点不属于指导案例，不具有普遍适用性，这篇文书也是目前能找到的唯一一篇最高法支持业委会的判决。而湖北省内各地市法院的裁判观点都比较统一，即有约定的从其约定，没有约定的驳回业主诉请。
---------以下是武汉市各级法院的典型裁判案例----------
（一）架空层归属问题武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会、湖北地龙实业集团有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
审理法院： 湖北省武汉市中级人民法院案号： (2019)鄂01民终13207号
裁判日期： 2020.06.28裁判观点：涉案架空层的所有权归属问题。地龙实业公司与常青藤名苑**业主签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，但双方当事人在签订的购房合同中，并未明确约定架空层的权属随房屋一并转让。另武汉市房产测绘中心出具的回复中明确，“武汉市常青藤名苑一期1至7栋底层为架空层，架空层内为楼上住宅服务的电梯、步梯、前室等面积纳入了公摊，其他面积未进行分摊”，且该部分架空层已在总平面定位图中标注为“住宅架空层停车”。在此情况下，常青藤名苑一届业委会并未提交证据证明案涉架空层的建筑面积分摊进入了小区公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中。因此，常青藤名苑一届业委会的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会的全部诉讼请求。
（二）地下停车位归属问题武汉市城市印象小区第二届业主委员会、湖北治历实业有限责任公司业主共有权纠纷二审民事判决书
审理法院： 湖北省武汉市中级人民法院案号： (2017)鄂01民终1578号
裁判日期： 2017.05.19裁判观点：
本案中的地下人防工程属于结建人防工程，为战时可用、“平时”民用的建筑工程，应服从《中华人民共和国人民防空法》的管理。该法第五条第二款规定的“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《人防工程平时开发利用管理办法》第三条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用，用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，城市印象小区全体业主并非投资者。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。国家技术监督局发布的《房产测量规范》B3.1条亦规定作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。城市印象业委会所提供的证据不足以证明诉争工程的建筑面积分摊进入了公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中。
涉案人防工程系由治历公司投资建造，并经竣工验收，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，涉案人防工程平时由作为投资者的治历公司使用管理，收益亦归其所有。另依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条之规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位系由治历公司投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，在城市印象业委会未提出相反证据证明的情况下，治历公司至少对其享有使用、收益权。城市印象业委会的诉求并无事实依据和法律依据，不予支持。
（三）地上停车归属问题武汉市汉阳区中国铁建国际城小区业主委员会、中铁房地产集团武汉有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书
审理法院： 湖北省武汉市中级人民法院案号： (2020)鄂01民终421号
裁判日期： 2020.06.29裁判观点：本院认为，讼争停车位系案涉小区内规划用于停放汽车的车位，且在该小区业主与中铁房武汉公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中已约定：该商品房所在项目其他未计入该商品房分摊面积的配套设施等部位所有权归出卖人即中铁房武汉公司。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定及其精神，对于规划用于停放汽车的车位可以通过当事人约定来确定归属。铁建国际城业委会主张前述规定仅适用于既纳入规划又计入建筑面积的车位，缺乏法律依据，本院不予采纳。现小区业主与中铁房武汉公司已就其他未计入该商品房分摊面积的配套设施等部位所有权归出卖人进行了约定，而讼争车位应属于该约定涉及的情形，且对讼争车位的约定亦不违反《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定，故对中铁房武汉公司要求确认讼争车位属小区全体业主所有的上诉请求，本院不予支持。
（四）物业用房归属问题（1）武汉市学府林居小区第一届业主委员会与武汉宝安房地产开发有限公司、武汉报祺物业管理有限公司等建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书
审理法院： 湖北省武汉市洪山区人民法院案号： (2019)鄂0111民初6903号
裁判日期： 2020.06.04裁判观点：本院认为，对于学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层的房屋，虽然原告提交的总平面布置图有标注为居委会或物业管理用途，但根据原告提交的房屋交易查询结果告知单，结合三元公司提交的商品房项目查询结果，其设计用途均为商业服务，产权人均已登记在非本案三被告的特定业主名下，应由特定业主依法对其所有的不动产享有使用的权利。原告现仅以原始总平面布置图主张学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层房屋的使用权，尚缺乏足够事实及法律依据，本院不予支持。
（2）武汉市城市印象小区第二届业主委员会、湖北治历实业有限责任公司业主共有权纠纷二审民事判决书审理法院： 湖北省武汉市中级人民法院
案号： (2017)鄂01民终1578号裁判日期： 2017.05.19
裁判观点：关于焦点二。城市印象业委会在二审中提供的3号楼架空层平面图和一期平面定位图中，虽然有物业管理用房的规划设计，但根据武昌区住房保障和房屋管理局出具的情况说明中可以看出，武昌区住房保障和房屋管理局在该小区建成交付后，没有进行物业管理用房备案登记，且规划设计的物业管理用房治历公司是否出售其他人尚不清楚。因此，城市印象业委会的该项理由亦不成立。
